2025年，全国商品房销售面积为88101万平方米，尽管总量较上一年继续减少，但降幅有所收窄。与此同时，截至去年年末，一线城市的新房和二手房环比跌幅均出现收窄势头。面对处于深度调整阶段的全国房地产市场，如何通过深层次的制度建设与存量盘活好牛优配，盘活闲置房产以化解风险，清理不合理限制性措施以提振消费，有望成为今年楼市政策的主要发力点。
国家统计局19日发布2025年全国房地产市场基本情况的相关数据。2025年，全国新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。
根据住建部相关数据，“十四五”时期全国商品住房累计销售面积约50亿平方米，扣减住房拆除因素，到2024年底城镇人均住房建筑面积达到41平方米左右，户均住房超过1.1套。
伴随全国楼市从“住房总量短缺”转向“总量基本平衡”阶段，近两年来，全国商品房销售面积均未达“10亿”规模。2024年全年，全国新建商品房销售面积和销售金额分别为97385万平方米和96750亿元，同比上一年分别下降了12.9%和17.1%。与2024年相比，2025年全国新建商品房销售面积和金额的降幅均出现回调。
“这是严控增量、加快库存去化，提高新建商品房质量的结果。销售面积和金额降幅收窄，说明房地产供求关系正在加快实现新的平衡。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波对第一财经表示。
在“严控增量”的背景下，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。当年，全国住宅施工面积和房屋新开工面积的同比降幅分别超过了10％和20％。
而就目前的房地产运行情况来看好牛优配，新房和二手房销售仍面临库存压力，价格调整仍待时日。
根据国家统计局数据，去年下半年以来，全国70个大中城市新房销售价格环比持续回落。“2025年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。”国家统计局城市司首席统计师王中华称。
分城市来看，去年12月，上海新房价格上涨0.2%，是一线城市中环比数据唯一上涨的城市。去年全年，上海有8个月新房价格环比领涨70城。
从趋势来看，去年12月，70城中新房价格环比上涨的城市数量（6个）和价格环比下降的数量（58个）均较上月有所减少，南京、合肥、武汉等6城房价持平。
新房价格持平的城市数量在增多，这在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，意味着“楼市供求双方进行深度博弈阶段”，房企认为房价已降至成本线水平，购房者对房价预期也趋于稳定。
在二手房市场，去年12月，70城二手房房价环、同比继续下跌，但一线城市二手房价环比跌幅收窄。根据国家统计局数据，去年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点。
同月，在全国70个大中城市里，没有一个城市出现二手房价格环比上涨。
“所以，房价稳定的压力仍比较大。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前，无论是新房销售去化的周期，还是二手房的挂牌量及去化周期，大部分城市依然超过了合理区间。在新房市场，库存去化压力仍比较大，住房项目同质化竞争和降价出货的“内卷”趋势还比较明显，在二手房市场，尽管新增挂牌量减少，业主降价挂牌意愿下降，但挂牌量还在高位，“降价卖房”可能仍是主流。
国家统计局数据显示，截至2025年末，全国商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积增长2.8%。
近日，《求是》杂志特约评论员在该杂志上发表的一篇题为“改善和稳定房地产市场预期”的文章中提到，到2025年10月，全国狭义库存规模已经较2025年1—2月的高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻。当前房地产市场总体稳定，但也有一些城市房地产市场在止跌回稳过程中出现波动，这背后的原因之一是“一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间”。
展望2026年楼市，李宇嘉认为，随着国家已明确了“控增量、去库存、优供给”的政策方向，楼市新增规模收缩的趋势将在今年继续存在。但在楼市供求关系已经发生了重大变化，“刚需转向二手房和租赁”的趋势日渐明显的背景下，控制增量是缓解库存压力，平衡供求关系，进而稳定房价和预期，实现楼市止跌回稳必经之路。
“近期好牛优配，一线城市房价跌幅开始收窄，小户型、低价位二手房消化加快，上海、深圳、广州、东莞等重点城市同期二手房交易创近年来新高，意味着在价格调整到位、购房环境门槛友好的情况下，新市民等刚需开始积极入市。他们是需求的主力，有望带动刚需和改善、新房和二手房交易活跃，这也将成为2026年楼市稳定的关键。”李宇嘉说。
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